Rozhovor generálního vikáře Jana Balíka pro Czechcrunch

Pražské arcibiskupství nechalo pokusů o hoteliérství a věnuje se hlavně nájemnímu bydlení. „Do roku 2030 chceme provozovat 700 bytů,“ říká Jan Balík.

Stát pomalu přestává přispívat na platy kněží, které ještě nedávno plně zajišťoval. Aby se tak česká římskokatolická církev uživila, musí přemýšlet více byznysově. Například v Brně koupilo tamní biskupství obchodní centrum Velký Špalíček, v Litoměřicích katolíci provozují pivovar, v ostravsko-opavské diecézi se pak daří lesnictví.

Pražské arcibiskupství teď šlape především do nájemního bydlení. V tuto chvíli spravuje přibližně tři stovky bytů – a do roku 2030, kdy státní financování platů duchovních skončí, jich chce mít alespoň 700. Kromě toho také investuje do obnovitelných zdrojů energie a hledá partnery pro společné realitní projekty, například v případě supermarketu Albert v Plzni.

Podle generálního vikáře Jana Balíka, který působí jako zástupce arcibiskupa Jana Graubnera, navíc letos katolíci rozjedou vlastní developerský projekt v pražské Krči. „Hotovo by mělo být za dva roky, vznikne tam necelá stovka bytů. Jsme na to připraveni,“ hlásí devětapadesátiletý kněz v rozhovoru pro CzechCrunch.

Zároveň zdůrazňuje, že pro arcibiskupství nejde o čistě komerční byznys. „Takto získané finance zůstanou v Česku, pokryjí tak naši hlavní činnost a tím poslouží našim občanům,“ tvrdí. Bydlení, jež nabízí církevní společnost XPlace, nepatří mezi ta nejlevnější, podle Balíka se ovšem jedná o moderní projekty za tržní ceny. O výstavbě cenově dostupnějších bytů v tuto chvíli neuvažuje. „Prozatím na to nemáme dostatečné know-how,“ říká.

Jak vlastně vypadá den kněze, který církvi spravuje její miliardové majetky?
Stále jsem duchovní, takže se věnuji i pastoraci, každý den slavím mši svatou. Mám také na starosti kurz pro manželské páry, který nedávno vznikl pod teologickou fakultou, nebo organizaci Likvidace Lepry. Mým zaměstnáním je ale manažerské vedení arcidiecéze a péče o její hospodaření.

Na základě čeho si vás arcibiskupství vybralo, abyste se stal jeho generálním vikářem a měl tedy na starosti jeho hospodaření?
Pan kardinál Dominik Duka věděl, že mám určité manažerské zkušenosti. Jako kněz jsem většinu svého života pracoval s mladými lidmi, připravoval jsem například celostátní setkání mládeže, kterých se účastní tisíce lidí. Pochopitelně jsem se ale jako generální vikář musel spoustu věcí rychle doučit. Jsem kněz, ne ekonom nebo právník.
Při vašem nástupu do funkce padalo arcibiskupství do stále větších schodků. Co tehdy nefungovalo?
V době, kdy vešel v platnost zákon o církevních restitucích, si asi nikdo neuvědomoval, že se česká církev ocitá ve zcela nové situaci. Platy kněží vždy částečně zajišťoval stát, nikoli biskup. Nyní už musíme duchovenskou činnost ufinancovat sami – jde o přibližně 300 milionů korun ročně, které pokrývají nejen mzdy kněží, ale i pastoraci, charity, školy nebo centrum pro mládež. V prvních letech si podle mého názoru mnozí mysleli, že se to zvládne jaksi samo. Neexistovala žádná dlouhodobá vize. A to se změnilo až s mým nástupem.
Co jste změnil?
Například jsme zanechali pokusů o hoteliérství, což byly obrovsky ztrátové investice (arcibiskupství už například prodalo zámky v Dolních Břežanech a Mostově u Chebu, kde provozovalo hotely – pozn. red.). To hlavní, co jsem s poradci udělal, bylo zavedení kontrolních mechanismů. Máme auditní oddělení a naší ekonomické radě předkládáme všechny investiční záměry nad 10 milionů korun. Na všechny prodeje jsem zavedl znalecké posudky, zřídili jsme svěřenský fond a různé nadace, aby se náš majetek snáze uhlídal. Když zalistujete v našich výročních zprávách, zjistíte, že arcibiskupství bylo do roku 2020 pravidelně v minusu 70 až 80 milionů ročně. Postupně jsme tento trend změnili a už končíme v kladných číslech.
Kdo je členem té ekonomické rady?
Jsou tam zkušené osobnosti. Nejnovějším členem je například expremiér a bývalý guvernér ČNB Jiří Rusnok. Dále tam je ředitel měnové sekce ČNB Petr Sklenář, který dříve působil jako hlavní ekonom J&T Banky, nebo spoluzakladatel KPMG v České republice Jan Žůrek. Model, v němž všechno stojí na jednom člověku, který „ví všechno“, jsem zrušil. Místo toho jsem se obklopil skupinou schopných lidí, se kterými se musím na zásadních rozhodnutích shodnout.

V roce 2023 jste jako Skupina AP, která kromě arcibiskupství zahrnuje i různé nadace a svěřenský fond, skončili v zisku 18 milionů korun. Jaká jsou čísla za loňský rok?
Zdá se, že budeme účetně v plusu asi 10 milionů korun, což považuji za výborný výsledek.

Co všechno patří do vašeho svěřenského fondu?
Zejména platforma nájemního bydlení XPlace a správa lesů pod AP lesnickou. Holdingová matka Apasset stoprocentně vlastní všechna naše „eseróčka“. Dále jsme založili i malý investiční fond APIF, který farnostem a kapitulám nabízí zhodnocování jejich volných finančních prostředků. Součástí svěřenského fondu je také společnost AP Green Energy, která investuje do obnovitelných zdrojů energie. A další matkou je Diasset, do níž vstupují projekty, kde nejsme stoprocentním vlastníkem.
Například?
Jde třeba o naši spoluúčast na projektu supermarketu Albert v Plzni. V rámci něj jsme vytvořili nemovitostní joint venture spojením se společností Traxial, která vlastní objekt, ve němž je tento Albert umístěn.
Budete takovéto joint venture projekty vyhledávat i nadále?
Určitě. Do dalšího vstoupíme ještě letos. Postupně se zapojí i různé developerské projekty na majetku farností.
Asi nejznámější součástí svěřenského fondu je právě společnost XPlace, skrze kterou v tuto chvíli pronajímáte přibližně 300 bytů v Dejvicích, na Zličíně, Smíchově nebo Střížkově. Na kolik bytů cílíte?
V letošním roce přebíráme dva projekty, které dohromady nabídnou dalších sto bytů. Konkrétně jde o Waltrovku v Jinonicích od Penty a Paprsek ve Stodůlkách od Trigemy. Další projekty, které již máme naprojektované a podepsané, zahrnují asi dalších 200 jednotek. Do roku 2030 bychom rádi provozovali přes 700 bytů, což nám poskytne větší jistotu, že duchovenskou činnost arcidiecéze ufinancujeme.

Máte i nějaké vlastní developerské projekty?
Ano, začínáme stavět na Habrovce v Krči. Hotovo by mělo být za dva roky, vznikne tam necelá stovka bytů.
Na kolik ten projekt vyjde?
Na 300 až 400 milionů korun.
Jak se na to cítíte? Přece jen s tak velkým vlastním developmentem zkušenosti nemáte…
Jsme na to připraveni. Ostatně se tento projekt chystal 20 let – tak dlouho jsme čekali na stavební povolení. Taková je holt realita v České republice. A to po loňském roce, kdy začal platit nový stavební zákon, je v této oblasti ještě větší zmatek.
Kolik jste už investovali do nájemního bydlení?
V podstatě přes 2,5 miliardy korun. Pro srovnání, hodnota našich lesů je v tuto chvíli asi čtyři miliardy, nájemní bydlení tedy zatím není hlavním pilířem našeho podnikání. Je tu ale rozdíl ve výnosnosti – u lesů je kolem jednoho procenta ročně, u bytů asi čtyři procenta. V kombinaci s retailovými projekty je výnos ještě o něco vyšší.
Takže nájemní bydlení se v příštích letech stane hlavním zdrojem příjmů arcibiskupství?
Pokud stát přestane podporovat lesní hospodaření dotacemi, pak ano – bude nás držet především XPlace. Jestliže ale stát zachová své lesní dotace v podobě „plošných třicítek“, bude se mít naše diecéze lépe, protože budeme třeba moci zvýšit platy kněžím.
U těchto dotací hrozí jejich konec?
Mluví se o tom každý rok. Uvidíme. Každopádně čím lépe se nám bude dařit, tím víc budeme moci investovat a být pro společnost prospěšní. Když nastane výpadek v lesním hospodaření, budeme logicky investovat méně a více šetřit.

Jak nahlížíte na problém nedostupného bydlení?
Tím, že nabízíme kvalitní byty na dostupných místech, umožňujeme lidem najít vhodné nájemní bydlení. A protože takto získané finance zůstanou v České republice, pokryjí hlavní činnost církve a tím poslouží našim občanům. Projekt XPLace proto nevnímáme jen jako čistě komerční projekt a byznys. Je zajímavé vidět, kolik bytů si u nás pronajímají studenti nebo rodiny s dětmi.

Ceny těch bytů nejsou zrovna nejlevnější, třeba na Zličíně vyjde 1+kk na přibližně 18 tisíc korun měsíčně, na Smíchově na více než 20 tisíc. To nejsou úplně ceny pro studenty…
To byste se divil, kolik u nás bydlí studentů. Samozřejmě většině to zřejmě pomáhají financovat jejich rodiče.

Dobře, ale u studentů, kterým rodiče nic neplatí, to přece problém neřeší.
Ano, to je pravda. Přemýšleli jsme i o bytech, které bychom nabízeli právě studentům nebo třeba seniorům v rámci našich developerských projektů, nicméně jsme zatím nenašli vhodného partnera, se kterým bychom do toho šli. A sami prozatím nemáme dostatečné know-how.

Takže o cenově dostupnějších bytech už vůbec neuvažujete?
To ne. Naše charity mají projekty různého sociálního bydlení, ovšem neprovozují je byznysově. Rády by stavěly další domovy pro seniory a věřím, že se jim to podaří. A já osobně raději podpořím charity, než abychom se pouštěli do byznysu, ve kterém je mnoho neznámých. Nemůžeme mít speciální týmy úplně na všechno.

Investujete i do jiných typů projektů kromě nájemního bydlení?
Máme projekt Beroun Estate, což je náš první projekt tohoto typu. Jde o pozemek určený k zasíťování a rozprodeji na rodinné domy. Těchto projektů máme připravených více, třeba ještě v Mníšku pod Brdy, a realizujeme je tak, že pro každý zakládáme nové eseróčko.

Přemýšlíte i o nákupu starších bytových jednotek, nebo se chcete zaměřovat jen na novostavby?
Zatím ne, naopak se starších objektů zbavujeme, protože v nich nechceme utápět kapitál. Raději ho přesouváme do nových projektů, které mají vyšší výnos.

Ano, na vašich webových stránkách se často objevují nemovitosti, které nabízíte k prodeji. Jsou to tedy objekty, u kterých nevidíte byznysový potenciál?
V arcibiskupství jsme udělali podrobnou pasportizaci majetku včetně jeho výnosností – a díky tomu jsme se rozhodli, co budeme rozprodávat. O něco je samozřejmě velký zájem, o něco menší. Ve většině případů nabízíme k odkupu bývalé fary, což je podle mě rozumné, protože tyto budovy často chátrají a je obtížné do nich najít nájemníky. Výjimečně se je podaří opravit a pak je třeba přeměnit na školu, což se stalo v Berouně.

Beroun je ale velké město, někde na vesnicích to asi bude větší problém.
Ano, tam je to složitější. Pro farnost ale může být prodej zajímavým přísunem peněz, který pak může investovat prostřednictvím našeho investičního fondu APIF.

A ty peníze jdou přímo farnostem, nebo vám jako arcibiskupství?
Všechny tyto peníze zůstávají subjektu, který danou nemovitost prodal. Zároveň je ale farnosti musí zapůjčit arcibiskupství, dokud nenajdou vhodný investiční záměr. Máme zásadu, že se finance z prodaného majetku nesmí spotřebovat na hlavní činnost, tedy pastoraci, a musí být otočeny do investic, aby církvi jako celku něco vydělaly.

Ale třeba Jindřišskou věž, kterou stále nabízíte k prodeji, jste z majetku tamní farnosti vyňali, ne?
Ano, původně patřila farnosti. Ta ji pak darovala arcibiskupství.

Máte už vůbec zájemce o Jindřišskou věž? Původně jste ji chtěli prodat za 100 milionů korun, teď je na vašich stránkách k mání za 75 milionů.
Byli jsme domluveni s hlavním městem, nakonec ale od jednání odstoupilo. V současné chvíli jednáme s dalšími kupci a hledáme rychlé řešení, protože finanční prostředky z prodeje mají jít hlavně na podporu vzdělávání – na stavbu nové budovy pro logopedickou školu v Klecanech.

Proč zkrachovala jednání s Prahou?
Nejsem si zcela jist, napsali nám, že už nemají zájem. Dodnes mě to mrzí. (Podle pražského radního a Piráta Adama Zábranského byla důvodem odmítnutí vysoká cena, nutnost nákladných oprav a dlouhá nájemní smlouva, kterou má současný nájemce – pozn. red.)

Platy kněží jsou dlouhodobě dosti nízké. Uvažujete o jejich zvýšení?
Arcibiskup Jan Graubner rozhodl o zvýšení jejich platů letos. V roce 2023 činila hrubá mzda kněží 24 630 korun měsíčně, v roce 2025 je to necelých 30 tisíc korun. Ale samozřejmě si musíme uvědomit, že kněží mají řadu benefitů, například zajištěné bydlení a další. Nejsou odkázáni pouze na svůj plat.

A jak je to v případě manažerů a dalších odborníků, kteří vám pomáhají s transformací arcibiskupství ve výdělečnou entitu, která se zvládne sama uživit i bez pomoci státu?
V XPlace a našich lesích jsou stále nižší platy, než je v těchto oborech běžné. Pro práci u nás musí mít člověk i jiný důvod než jen peníze. Například u lesníků je benefitem možnost ubytování, které nyní nabízíme.

Rokem 2030 přestane stát hradit platy duchovních, do roku 2043 ještě bude vyplácet náhrady za nemovitosti nevydané v rámci restitucí. Kolik peněz vám tímto způsobem přiteče letos?
Letos asi 60 milionů korun, které využijeme právě na platy kněží. Peníze za nevydaný majetek máme povinnost investovat, například do nájemního bydlení. Také za ně rekonstruujeme objekty, například pro potřeby lesníků.

Kromě investic do nemovitostí máte ve svěřenském fondu i již zmíněnou firmu AP Green Energy. Do jakých obnovitelných zdrojů energie investujete?
Nedávno jsme postavili první solární elektrárnu na střeše jednoho z našich domů v Dolních Břežanech. Pracujeme na dalších dvou, zatím jde o menší instalace. Jsme nyní ve fázi projektování, dokumentace a povolování, což je proces, který trvá poměrně dlouho. Aktuálně také hledáme partnera pro výstavbu větrné elektrárny. Tam už máme hotové rešerše pozemků, kde by to teoreticky mohlo být proveditelné.

V rámci vašich struktur je i několik nadací. Nadace svaté Ludmily je určena pro podporu školství a teď například staví logopedickou školu v Klecanech. Dále máte třeba nadaci, jež buduje kostel v Neratovicích. Mediálně známější je ale Nadace Arietinum, do které měly farnosti převést lesní pozemky za 200 milionů korun.
Po farnostech bylo roztříštěných dohromady asi 1 100 hektarů lesních pozemků. Správa takto malých ploch je ale velice nákladná, a tedy nevynáší potřebný zisk. Naskytla se nabídka k výměně těchto pozemků za několik souvislých velkých ploch od Lesů ČR. Farní lesní pozemky stejně většinou sloužily k obživě kněží – a tento účel má i nadace Arietinum. Každopádně směna 900 hektarů je již připravena. Místo stovek malých pozemečků získáme několik souvislých celků.

Proč některé farnosti nechtěly přistoupit na vložení pozemků do nadace?
Některé farnosti se rozhodly touto cestou nejít a budou si hospodařit samy. Uvidíme, jak jim to půjde. Většinou to bylo na základě nelibosti farníků. Škoda, že se je nepodařilo přesvědčit.

Takže to nebyl příkaz?
To je dobrá otázka. V církvi je normální, že biskup může rozhodnout o způsobu zajištění obživy kněží. Pan arcibiskup Graubner ale nechal celou věc posoudit všemi možnými radami a projednal to velice podrobně i s kněžími. Zaměstnanci arcibiskupství jezdili do farností a diskutovali s farníky. Celý záměr prošel daleko širší diskuzí, než bylo nutné. Byla to vůle arcibiskupa pro dobro diecéze. Celkem sedm farností se rozhodlo, že své pozemky do nadace nevloží (pražská arcidiecéze sdružuje celkem 147 farností – pozn. red.). Je to škoda – příležitost ke směně s Lesy ČR nebude docházet každý rok.

Podle některých farností byla největším problémem domněnka, že jde o soukromou nadaci kardinála Dominika Duky.
To jsou nepravdivé informace. Podle českého práva nemůže mít ten, kdo nadaci založí, z ní žádný osobní prospěch. Nadaci mohl založit kdokoliv, a že ji založil kardinál Duka, se jevilo jako logické a rozumné. On z toho ale nikdy nebude nic mít a dnes se na jejím řízením nijak nepodílí. Pokud někdo tvrdí opak, šíří fake news. Ostatně nadace církev zakládala po celá staletí.

A jak to farnostem tedy vysvětlujete?
Očekával bych, že farář, který potřebuje peníze na svůj plat i platy spolupracovníků a má vysokoškolské vzdělání, si dokáže informace sám prostudovat a porozumět jim. I přesto chodíme do farností – nejen já, ale i další kolegové. Každý podzim navíc zveme členy ekonomických rad na setkání, kterým říkáme „večery o ekonomice“. Neuzavíráme se žádné rozumné diskuzi.

Domníváte se, že je vaše komunikace k věřícím i veřejnosti dobrá?
Komunikaci děláme, jak nejlépe umíme. Spustili jsme vlastní newsletter, máme i podcast, účty na Facebooku a Instagramu. Občas je ale těžké vysvětlit, že církev stojí na dvou nohách – duchovní a hospodářské. Ta druhá prostě musí vydělávat, ale s důrazem na etiku, která je u nás samozřejmě vyšší než u jiných firem. Proces, který dnes církev prodělává, je velice přelomový a chce to ještě hodně trpělivosti ze všech stran.

Pozn.: Církevní restituce byly schváleny v roce 2012 během vlády Petra Nečase (ODS). Náboženským organizacím se navrátila část nemovitého majetku sebraného komunisty, především pole, lesy, rybníky a některé památky. Stát teď církvím vyplácí do roku 2043 roční náhrady za nevydané nemovitosti, zároveň v roce 2030 přestane přispívat na platy duchovních.

Filip Magalhães