Prohlášení znalecké kanceláře Estimmo ve věci zpracování znaleckých posudků pro Arcibiskupství pražské

Na základě objednávky od Arcibiskupství pražského jsme jako znalecká kancelář Estimmo zpracovávali několik znaleckých posudků, jejichž účelem bylo určení obvyklé ceny. Ta se u nemovitostí určuje vždy v souladu s definicí uvedenou v zákoně, tedy porovnáním se sjednanými cenami uskutečněnými v posledních cca 2 letech, ideálně v posledním roce před datem ocenění.

Srovnávané vzorky byly vybrány z vlastní databáze několika stovek realizovaných transakcí s pozemky v rámci okrajových částí Prahy a okresů Praha-západ a Praha-východ.

Stejný postup určení obvyklé ceny byl aplikován při ocenění zámku Dobřejovice, při kterém bylo z cca 26 transakcí se zámky uskutečněných v letech 2020 až 2022 použito pět transakcí k porovnání. Při výběru srovnávaných transakcí bylo také přihlédnuto k transakcím uskutečněným před rokem 2020. Průměrná kupní cena u těchto 26 transakcí dosahovala cca 27,9 mil. Kč, pokud vynecháme dvě nejdražší transakce, průměrná kupní cena klesla na 22,5 mil. Kč. Náklady na provedené rekonstrukce v posledních letech se u zrekonstruovaných zámků v prodejních cenách zohlednily vždy velmi malým procentem. Vlastnictví zámku, který je nemovitou kulturní památkou, ve většině případů není výdělečné.

Oceňovaná stavba špejcharu, která je nemovitou kulturní památkou, je v současném stavu velmi obtížně využitelná. Nabízí se možnost rekonstrukce a přestavby např. na pivovar nebo vinárnu. Nicméně cena rekonstrukce obdobných objektů je většinou výrazně vyšší než náklady na výstavbu zcela nového objektu na zelené louce. Navíc je vlastník při rekonstrukci ve většině případů striktně omezen stávajícími rozměry objektu, protože realizace přístaveb a přestaveb je vždy u památkově chráněných objektů obtížná.

I proto, je z realizovaných transakcí se sýpkami, které máme k dispozici, patrné, že jejich cena se řídí především atraktivitou lokality a cena objektů s pozemkem je většinou redukována pouze na cenu pozemku, samotná stavba, pokud je v původním stavu bez rekonstrukce, má na celkovou tržní hodnotu spíše záporný vliv. Naopak u objektů po celkové rekonstrukci je patrné, že se náklady na rekonstrukci zohlednily v nárůstu tržní hodnoty poměrně malým procentem.

V tisku je zmiňován prodej pozemku v Dobřejovicích, který je územním plánem vymezený jako OM – občanské vybavení – komerční zařízení malá a střední. Tento pozemek je pouze z části vymezený k zastavění a z části je vymezen jako zeleň přírodní a zeleň ochranná (tzn. nezastavitelná část). Pozemek má velmi úzký tvar limitující jeho využití (šířka 43 m, z toho je 18,5m zeleň přírodního charakteru, tedy nezastavitelná část). Díky šířce pozemek prakticky neumožňuje otáčení kamionové přívěsové soupravy, problematická je realizace vjezdu na pozemek, na pozemku je také územním plánem uvažována realizace trafostanice, pozemek není zasíťován, není provedeno vyjmutí ze zemědělského půdního fondu. Pro smysluplné využití je potřeba pozemek spojit s větším sousedním cizím pozemkem, tím by jednotková tržní hodnota výrazně vzrostla. Nicméně spojení se sousedním pozemkem je spekulací, se kterou nelze ve znaleckém posudku kalkulovat. Logicky proto nemůže obvyklá cena uvedeného pozemku dosahovat tržní hodnoty ideálního komerčního pozemku, tedy pozemku určeného pro komerční využití  např. pro výstavbu supermarketu.

Média také srovnávají ceny s nabídkovými cenami, které se v případě pozemků pro komerční využití nebo u zámků a dalších nemovitých kulturních památek často od skutečných realizovaných cen výrazně liší, a to v řádech i několika desítek procent. V případě zámeckých areálů mohou být skutečné realizované ceny i násobně nižší, než za kolik byly nabízeny v prvotní inzerci.

Možná lze ještě doplnit, že aktivně působíme na nemovitostním trhu v České republice od roku 2003. Zpracováváme znalecké posudky i tržní ocenění pro banky, insolvenční kanceláře, exekuční úřady, obce, nemovitostní fondy, PČR, právnické a realitní kanceláře, fyzické a právnické osoby,  ale také pro soudy. V poslední době nás soudy využívají nejvíce pro revizní znalecké posudky, kde na základě našich posouzení soudci rozhodují. Máme 100 % úspěšnost při obhajitelnosti veškerých našich znaleckých posudků. Proto jsme přesvědčeni, že i znalecké posudky pro Arcibiskupství pražské jsou zpracovány kvalitně a jsou přezkoumatelné. Na základě článků z tisku ve věci nařknutí, že jsou určené ceny neobvyklé, jsme provedli nové přezkoumání našich ocenění o aktuální realizované ceny. Od doby zpracování ocenění uběhlo již přes 1 rok. Tyto realizované transakce jednoznačně potvrzují naše správně určené obvyklé ceny, je zde pouze nárůst cen nemovitostí v čase.